Verdict
Faible rendement
Cash-on-cash de -0.9% sous le seuil 4%. À ce niveau, mieux vaut un US Treasury à 4-5% sans risque immobilier.
Cap rate
5.57 %
Cash-on-cash
-0.89 %
NOI annuel
13 926 USD
Cash flow après dette
-758 USD
Cash investi (down + closing)
85 000 USD
Mortgage annuel (P+I)
14 684 USD
Hors appréciation du capital, dépréciation fiscale, et frais annexes (échec locataire, capital expenditure, taxes municipales spéciales). Le rendement total réel est généralement 30-50% plus bas que les chiffres affichés par les agents.
Définitions rapides
- Cap rate= Net Operating Income (NOI) / Prix d'achat. Indicateur de rendement opérationnel sans tenir compte du financement.
- Cash-on-cash = cash flow annuel après dette / cash investi. Indicateur du rendement réel de tes fonds propres.
- NOI = (loyer mensuel × 12) − vacancy − property management − assurance − taxes foncières − maintenance.
- Cash investi = down payment + closing costs + rehab initial.
Les chiffres qui font baisser ton rendement (et que les agents oublient)
- Vacancy 5-10% (mois entre 2 locataires, no-show).
- Property management 8-12% du gross rent.
- Maintenance 1-2% du prix d'achat par an.
- Assurance landlord 0.5-1.5% du prix par an (plus en Floride/Texas).
- Property tax 0.5-3% du prix par an selon état (TX 2-2.5%, CA 1%, NJ 2.4%, FL 0.8%).
- HOA si condo : 200-800 USD/mois.
- Capital expenditure (toit, HVAC, etc.) : ~5% du gross rent en réserve.
Honest disclosure
Investir en immobilier US depuis Tunis sans connaître le marché local est risqué. Recommandation : commence avec un partenaire local de confiance OU un property manager certifié, et fais-toi accompagner par un avocat US (référé par NOHO). Pas un seul fondateur tunisien n'a réussi un premier achat US sans visite physique. Ce calculateur est un outil de pré-qualification, pas une recommandation d'investissement.